4+1 rada: Jak výhodně koupit nemovitost?

4+1 rada_prekvapeni

Když kupujeme nemovitost, všichni chceme uzavřít dobrý obchod. Ať už bude pro vlastní bydlení nebo třeba jako investice. Chceme se vyhnout chybám a chceme odhalit možné nástrahy, o kterých nám prodávající neřekne. Prostě koupit skvělou nemovitost za dobré peníze. Jak toho ale dosáhnout, když na druhé straně obchodu stojí protihráč – a ten zase chce co nejlépe prodat…?

Poradím Vám:

  1. Čeho si všímat při prohlídce
  2. Co oči nevidí
  3. Jak přesně postupovat při koupi a co si pohlídat
  4. Prodej a koupě zároveň
  5. + TIP: Jak vyjednat skvělou cenu

Pokud Vás zajímá, co na druhé straně radím zase prodávajícím, můžete si přečíst článek  Prodejte nemovitost lépe než makléř.

Ale zpátky ke koupi. Čím začneme?

1. Čeho si všímat při prohlídce.

Něco uvidíte na první pohled, něco až na druhý, třetí…

Zajděte se na nemovitost podívat. Na místě samotném mějte oči na stopkách – zjistěte co nejvíce o aktuálním stavu. A co nejvíce se ptejte. Tady přísloví “Líná huba – holé neštěstí.” platí dvakrát.

U domu je nejdůležitější (a taky nejnákladnější):

  • stav střechy – krovu a krytiny
  • stav základů, zdiva a stropů (všímejte si prasklin, vlhkosti, map na stěnách, opadávající omítky,  prosakující spodní vody, plísně … )
  • rozvody vody, elektřiny (plynu), tepla  – jsou vyhovující?
  • stav oken
  • vnější stav objektu (omítka, zateplení)

U bytu si všímejte:

  • stav bytového jádra – vyhovuje vám? Pokud ne, počítejte s penězi na rekonstrukci.
  • kuchyně – je podle vašich představ? Zahrnuje spotřebiče?
  • Rekonstruovat  jádro nebo kuchyň vás bude stát nemalý obnos peněz, nezapomeňte na to v souvislosti s kupní cenou.
  • další důležité věci jsem podrobněji popsal v článku : Hledáte byt? 5 věcí, o které se rozhodně zajímejte. Podívejte se i tam.

U pozemku:

  • u pozemku na místě samém toho moc nezjistíte. To nejdůležitější se totiž skrývá “pod povrchem” (tzn. v papírech, rejstřících, územním plánu apod.). Takže na místě se zaměřte na…
  • …váš pocit z místa. Cítíte se dobře? Co nejbližší stavby, sousedé?
  • o to více úsilí věnujte dalšímu bodu – právnímu stavu pozemku. Zjistíte tak, co na pozemku můžete vlastně provádět. A taky co ne.

2. Co oči nevidí

Co oči nevidí, to srdce nebolí? No, u nemovitostí by bolet mohlo. A hodně. Kdo by chtěl koupit nádherný pozemek a nevědět u exekuci (věcném břemenu, ochranám pásmu plynovodu, migračním koridoru zvěře, apod.)?

Právní stav nemovitosti vaše oči uvidí, když budete vědět, kam se podívat:

  • Výpis z katastru nemovitostí – zajistíte na katastrálním úřadě nebo na poštách na tzv. Czechpointu. Ukáže vám majitele a zda je nemovitost bez „právních vad“.
  • u bytů požadujte tzv. Evidenční list – nebo rozpis měsíčních plateb (tzv.nájem). Zajímá vás, kolik budete každý měsíc platit?
  • u domů a bytů chtějte roční vyúčtování nákladů na provoz (platba za teplo, elektřinu, plyn apod.). Zjistíte tak, jak skutečně hospodařili prodávající a jaké platby čekají asi i vás.
  • pokud se jedná o družstevní byt, chtějte po „družstevníkovi“ nabývací titul (kupní smlouvu, nájemní smlouvu). Nikde totiž nedohledáte, jestli je skutečným majitelem bytu (dr.podílu). Nebo ověřte u předsedy družstva.
  • u družstevního podílu si ověřte, jestli na podílu nevázne dluh nebo úvěr (případně jeho výši). Koupí dr.podílu na vás totiž všechny dluhy přecházejí. Zjistíte u předsedy nebo tzv. „správcovské firmy“.
  • Důležité jsou i stanovy družstva. Měly by být dostupné na www stránkách družstva, v obchodním rejstříku nebo k dispozici u předsedy družstva. Nezakazují náhodou pronájem bytu, který jste zrovna chtěli pronajímat?
  • u pozemků chtějte výpis z územního plánu – ukáže vám, jak můžete s pozemkem nakládat a co se plánuje s okolními pozemky. Územní plán nejčastěji najdete na internetu na stránkách obce nebo se zeptejte na obecním (stavebním) úřadě.
  • když už na úřadě budete, zjistěte si hned, jakou regulaci dané místo má (poměr zastavěné plochy, výška budov, sklon střechy, …) a taky vedení sítí. Elektřinu (plyn) zjistíte dotazem na dodavatele této energie.

3. Jak přesně postupovat při koupi a co si pohlídat.

Pokud jste předešlé body dobře zvládli, tak výborně – ale ještě nepolevujte. Nevyplatilo by se to. Zjistěte, jak postupovat a na co si dát pozor. Vydržte, cílová páska se blíží!

Rezervační smlouva

Pokud prodej vaší vybrané nemovitosti zprostředkovává realitní kancelář, tak se nevyhnete uzavření rezervační smlouvy.

Ta slouží k tomu, aby se prodávající po určitou dobu zavázal, že nemovitost neprodá někomu jinému a zároveň vy se zavážete nemovitost koupit. Na stvrzení vašeho úmyslu skládáte rezervační zálohu.

ALE POZOR! V případě, že od koupě upustíte, můžete o tuto zálohu přijít. Proto si stanovte dostatečnou dobu, která vám bude stačit na zajištění financí na koupi.

Pokud si vyřizujete hypotéku, doporučuji nechat si čas (rezervační lhůtu) 2 měsíce od data podpisu rezervace. Pokud máte hotovost, může být kratší.

Kupní smlouva

Dále vás čeká uzavření kupní smlouvy. Nám tyto smlouvy vždy vyhotovuje advokát, který přijme kupní cenu do advokátní úschovy. Všichni tak máme jistotu, že po převodu nemovitosti na kupujícího přijde prodávajícímu dohodnutá kupní cena.

Přikládáme vzor kupní smlouvy, který můžete využít. Ale buďte hodně obezřetní! Chyba ve smlouvě může přijít hodně draho. Tady bychom na advokátovi neradili šetřit.

———–> vzor Kup.smlouvy RD

Vklad na katastr

Ten podáváte ve chvíli, kdy jste k advokátovi složili kupní cenu. Jedná se o vyplněný formulář, který nám vždy vyhotoví advokát. Jestli si ho ale chcete vyplnit sami – tady máte možnost.

K návrhu přiložíte kupní smlouvu s ověřenými podpisy a kolek v hodnotě 1000 Kč. Dobrou zprávou je, že dnes už kolky nemusíte shánět předem, protože na katastru můžete vše zaplatit kartou.

Předání nemovitosti

Pokud kupujete byt nebo dům, tak na závěr (většinou po přepisu majitelů na katastru nemovitostí) si ji předáte. Prodávající vás provede, vy zkontrolujete stav, převezmete všechny klíče a opíšete stavy vody, elektřiny, plynu (tepla). Takový předávací protokol podepíše prodávající i kupující. Bude vám sloužit při přepisu energií do vašeho nového bydlení.

Přepis energií

kontaktujte zvoleného poskytovatele energií a předložte mu předávací protokol. Pozor, pokud se prodávající odhlásí sám, máte na vaše přihlášení jen 14 dnů! Jinak může dojít k odpojení elektro/plynoměru a znovuzapojení vás bude stát čas a peníze.

Daň z nabytí nemovitosti.

Poplatníkem této  daně je dle zákona kupující. Daň je nyní ve výši 4% z kupní ceny.

Do 3 měsíců (začíná běžet od nového kalendářního měsíce) zajděte na příslušný finanční úřad. Přineste s sebou vyrozumění o vkladu, které vám přijde z katastru nemovitostí + kupní smlouvu.

S vyplněním formuláře vám pomůže příslušný pracovník, protože vyznat se ve formuláři je i pro profesionála pěkný oříšek. My klientům s vyplněním pomáháme, ale taky si necháváme na úřadě radit.

4. Prodej a koupě zároveň (jak použít na nákup peníze z prodeje)

Takový malý kulový blesk.

Speciálním případem (a dost delikátním) je situace, kdy nemáte finance na nákup nové nemovitosti. Peníze na nákup chcete získat až prodejem nemovitosti, ve které právě bydlíte.

Tu ale nemůžete prodat jako první, protože byste pak neměli kde bydlet. A v tom je tak trochu zakopaný pes…

Nezoufejte. Provést to lze. Sami zprostředkujeme několik takových transakcí ročně. Doporučený postup je následující:

  1. nejdříve začněte nabízet svou nemovitost
  2. nabídka by měla vypadat lákavě a jedinečně
  3. zároveň se díváte po nové nemovitosti, chodíte na prohlídky a mluvíte s prodávajícími
  4. když najdete zájemce o koupi vaší nemovitosti, domluvte si následující podmínky:
    1. podepište rezervační smlouvu
    2. rezervační lhůtu = lhůtu pro podpis Kupní smlouvy stanovte min. na 3 měsíce od podpisu rezervace
  5. mezitím už víte, kde se co prodává a možná už máte něco vyhlídnuté. Každopádně na výběr nové nemovitosti máte odteď min. 3 měsíce. Pokud nehledáte něco extra výjimečného, měla by to být dostatečná doba.

Samozřejmě je možný taky opačný postup (nejdřív koupě a potom prodej). Tady ale cítím, že jste mnohem více tlačeni svou nemovitost prodat a můžete tak být donuceni prodat za velmi nevýhodnou cenu. Proto pozor.

Možná vám celá taková transakce  připomíná kultovní film Kulový blesk. Nebojte, tak složitá není. Ale je zde spousta věcí, které je třeba pohlídat.

TIP : Jak vyjednat skvělou cenu?

Buď jste rodilý obchodník nebo buďte připraven…

Musím se přiznat, že toto nemám ze své hlavy. Mám jen oči a uši otevřené. Tyto postupy totiž používají obchodníci (buď profesí nebo náturou) už od pradávna. Nečekejte kouzla, jde o jednoduché věci – které ale fungují. Odkryju vám finty, které využívají i profesionálové. Připraveni?

  • Podívejte se na realitní servery a srovnejte vaši vyhlédnutou nemovitost s podobnými inzeráty. Jaká je její cena? Spíše vyšší a nenabízí nic navíc? To je dobré vědět. Schovejte si tento argument při jednání o ceně.
  • Jak dlouho se nemovitost už prodává? Čím déle, tím spíše je prodávající ochoten snížit cenu. Jak to zjistit? Zeptejte se a dobře poslouchejte! Fotky inzerátu z léta (nebo zimy) taky napoví…
  • při prohlídce se snažte nedávat najevo vaše pozitivní emoce. Tomu kdo jásá, jak je vše úžasné a jak fajn se tam cítí, tomu prodávající nic nesleví – protože ví, že stejně koupí. Proto jásejte jen v duchu a navenek buďte spíše skeptičtí a …
  • …dávejte najevo, co vám NEvyhovuje a kolik peněz budete muset ještě investovat do rekonstrukce
  • Při rozhodnutí koupit navrhuji udělat tzv.protinabídku: Ale neříct jen, že za nemovitost nabízíte méně a konec. Přidejte k tomu PROČ nabízíte méně. Tady zúročíte vaši přípravu (viz. předchozí body) a hrajete své trumfy  = sdělte prodávajícímu, kolik peněz budete muset do nemovitosti ještě investovat, že za tuto cenu se nabízí i podobné nemovitosti nebo že sami vidí, že za danou cenu dlouho nikdo nechce koupit.
  • …  a pokud prodávajícího přesvědčíte o svých argumentech – vyjednáte dobrou cenu!

Toto je shrnutí našich zkušeností od roku 2013. A to, že fungují, se nám potvrzuje každý den. Proto není důvod, proč by neměly fungovat Vám.

Hodně štěstí nejen při nákupu a prodeji nemovitostí!

Pokud se budete chtít poradit nebo pomoci, zavolejte nám. Takto se na nás obrací spousta lidí. Už jsme zvyklí 🙂

4+1 rada: Jak výhodně koupit nemovitost?

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Přesunout se na začátek