Vybrat si nový byt není jako vybrat si nový svetr. Nemůžete ho do 30-ti dní vrátit, vyměnit za jiný, ani ho prostě vyhodit a koupit si hned jiný. Investice do bydlení ovlivní váš život, ať chcete nebo ne.

Někdo se do výběru bytu ponoří hluboko a někdo to chce mít co nejrychleji za sebou. Ať už  patříte do jedné nebo druhé skupiny, nezapomeňte na 5 nejdůležitějších věcí, kterým stojí zato věnovat pozornost.

1. Lokalita

Většina realitních makléřů a investorů říká, že lokalita (místo a okolí) je nejdůležitější. Souhlasíte?  Já ano. Mnoho věcí totiž můžete ve vašem bytě změnit, ale jeho umístění – ne.

A čeho si hlavně všímat?

• Jací lidé tady bydlí. To vám hodně napoví o charakteru místa a ukáže na možné problémy. Jak to zjistit? Naše doporučení zní: zajeďte se podívat na místo vícekrát v různou denní (nebo noční) dobu a zůstaňte tam déle. Jak se cítíte? Vyhovuje vám to? Tak to je vše v pořádku…
• Dopravní dostupnost, tj. zastávky MHD, nebo napojení na hlavní trasy – pokud např. hodně cestujete za prací. Příjemné je, když máte blízko i nějaký obchůdek nebo školu.
• Možnost parkování. Dnes velmi aktuální a palčivé téma. Zjistěte si proto, kde budete moci každý večer zaparkovat své 1 nebo více aut.
• Restaurace, případně herny v okolí. Pro někoho místo pro trávení volného času, pro jiného zdroj nežádoucího ruchu. Ve dne tiché místo může večer působit jinak.
• Budoucnost lokality. Pokud blízký park převálcuje městský obchvat, nebo na něm vyroste výrobní hala, může se pro vás hodně změnit. Kromě toho, že to ovlivní komfort vašeho bydlení, může to zahýbat i s cenou vašeho bytu. Proto sledujte plány obce v tzv. Územním plánu.

2. Byt samotný

Byt je to místo, kde se budete každý den vracet. Často unavení a budete tu hledat příjemné místo na odpočinek a čas s nejbližšími. Jestli je lokalita nejdůležitější, tak byt samotný je hned v závěsu.

Čeho si všímejte:

• Umístění bytu. Bydlet v přízemí někteří lidé nechtějí. Proto jsou tady byty levnější až o 20%. Ale třeba starším lidem přízemí vyhovuje. Byty v přízemí bývají v létě trochu chladnější a díky blízkým stromům mohou být trochu tmavší (zato s výhledem do zeleně). U vyšších pater je zase skvělý rozhled, ale zvažte existenci výtahu.
• Orientace bytu. Kdy vám půjde do pokoje sluníčko? Bude svítit celý den, jen odpoledne, nebo vůbec? Záleží, kdy místnost obýváte nejvíce a co vám vyhovuje. Světlo (a sluneční svit) rozhodně nepodceňujte. Má prokazatelný význam pro naše zdraví a psychiku.
• Dispozice bytu. Vyhovuje vám spojená kuchyň s obýv.pokojem? Jak moc vás omezí průchozí pokoj? Preferujete samostatné WC? Na tyto otázky si odpovězte sami. Navíc pamatujte, že často menší byt s účelnou dispozicí využíváte lépe, než větší s méně vhodným členěním.
• Pocit z bytu. Toto není disciplína pro rozum, ale je strašně důležitá. To, jak se v bytě cítíte, není jen otázka metrů čtverečních a výhodnosti koupě. Je to věc pocitu, který cítíte jen vy.  A pro pocity žijeme, proto na ně rozhodně dejte.

Samostatnou kapitolou jsou sousedé. Podle právníků jsou sousedské spory jedny z nejčastějších. Proto je dobré se zjistit, kdo budou vaši nejbližší sousedé a jak moc vás budou ovlivňovat.

I soused se může časem změnit, ale je dobré zjistit současný stav. Klidně zazvoňte na ty nejbližší – taky vás rádi poznají – vy budete sousedy zase pro ně.

3. Osobní nebo družstevní vlastnictví?

Která varianta je pro vás ta pravá? A co přesně tato vlastnictví znamenají?

Zjistil jsem, že mezi námi koluje hodně mýtů a polopravd – něco poradil kamarád, něco jsem četl na internetu a soused dal taky pár rozumů k dobru… Výsledek je většinou dobrý tak na aprílové vydání, ale pravda bývá trochu jinde.  

Které vlastnictví je lepší?

Co je pro vás výhodou, může být pro druhého zase nevýhoda. Záleží na vaší situaci a pohledu na věc. Níže najdete základní odlišnosti obou typů vlastnictví. Stačí jen porovnat a vybrat pro vás to pravé.

Osobní vlastnictví

• Kupujete byt (nemovitost) a jste jejím  jednoznačným vlastníkem.
• Daně: Týká se vás placení daní:  při nákupu takového bytu platíte Daň z nabytí nemovitosti (nyní platí kupující 4% z kupní ceny) a ročně platíte i Daň z nemovitosti.
• Ručení: Protože je vlastnictví bytu zapsáno v katastru nemovitostí, můžete tímto bytem ručit. Bance, nějaké finanční instituci, nebo třeba kamarádovi (ale buďte vždy obezřetní). To se hodí hlavně tehdy, když si potřebujete na nákup bytu půjčit. Banky vám na takovýto byt poskytnou hypotéku. Samozřejmě je bude také zajímat, jestli budete moci takový úvěr splácet.
• Pronajímání: Tím, že jste vlastníkem, můžete byt bez omezení pronajímat.
• Úpravy v bytě: Nemusíte žádat o souhlas se stavebními úpravami v bytě, pokud nezasahujete do společných částí domu (např. nosné zdi, vodovodní potrubí nebo balkony). Ale všeho s mírou: buďte ohleduplní k sousedům – není příjemné s nimi špatně vycházet.
• Nepřizpůsobiví sousedé: Pokud máte souseda, kterému dobré mravy nic neříkají, tak nejste v jednoduché situaci. Jeho byt je –  stejně jako ten váš – v osobním vlastnictví a zbavit se takového souseda je dlouhý boj s nejistým výsledkem. Podobný problém mohou vytvářet i sousedovi nájemníci.
• Cena: Byty v os.vlastnictví mají většinou vyšší cenu než družstevní

Družstevní vlastnictví

• V tomto případě nekupujete byt, ale kupujete družstevní podíl s právem nájmu k bytu.
• Majitelem tohoto bytu (stejně jako celého domu) stále zůstává bytové družstvo a vy máte nárok na uzavření nájemní smlouvy k bytu. Toto je zásadní odlišnost od osobního vlastnictví, která má vliv i na další body.
• Stanovy:  Protože jste v nájmu, tak vlastník bytu (družstvo) stanovuje pravidla, podle kterých můžete byt užívat. Tyto stanovy si schvalují sami majitelé družstevních podílů (nájemníci bytů).
• Daně: Protože žádný byt nekupujete, netýkají se vás ani daně z nabytí nemovitosti, ani daň z nemovitosti
• Ručení: Sice podle zákona můžete ručit svým družstevním podílem, v praxi to ovšem téměř nikdo neakceptuje. Banky vám tady hypotéku nedají. Ale nezoufejte, na družstevní byt vám poskytnou úvěr stavební spořitelny. Poslední dobou vycházejí kupujícím vstříc a jejich podmínky jsou stále výhodnější.
• Pronajímání: Byt.družstvo může pronajímání bytů regulovat. Pronajímání bytu může podléhat schválení představenstvem, může být zpoplatněno, nebo dokonce zakázáno. Takovou regulaci najdete ve stanovách družstva.
• Úpravy v bytě: Byt patří družstvu, proto družstvo schvaluje jakékoliv úpravy a rekonstrukce, které nespadají pod běžnou údržbu a opravy.
• Nepřizpůsobiví sousedé: Pokud se takoví najdou a opakovaně hrubě porušují stanovy družstva, mohou být v krajním případě zbaveni družstevního podílu a tím i bytu.
• Převod do os.vlastnictví: Pokud se členové družstva dohodnou, mohou převést majetek družstva (dům s byty) do osobního vlastnictví členů. Je třeba se řídit stanovami, případně si je podle potřeby upravit.

4. Další investice

Stejně důležité jako prodejní cena bytu (rozebereme dále)  je měsíční náklad spojený s bytem. Vyžádejte si proto vždy aktuální tzv. Evidenční list, nebo měsíční rozpis nájmu.

Zjistíte tak, jestli nebudete muset měsíčně splácet vysoký úvěr, který si družstvo nebo společenství vlastníků vzalo.

Pokud v rozpisu nájemného úvěr najdete, je dobré zjistit jeho výši a jak dlouho jej budete splácet. Já považuji za spravedlivé toto zohlednit v kupní ceně. Je to jedna z věcí, jak zdůvodnit slevu z kupní ceny – ale to se dočtete níže.

Pokud úvěr v nájmu uveden není, tak je to vždy fajn. Ale… Podívejte se na stav společných částí domu (výtah, zateplení, rozvody vody, odpady, elektřina, stav balkonů apod.). Nemají náhodou svá nejlepší léta za sebou a nebudou potřebovat opravit? Pokud ano, může hrozit úvěr  – a tím zvýšení nájemného. Tak je dobré s tím počítat.

Asi neřeknu nic nového, ale zkuste podrobněji zjistit, v jakém stavu je byt samotný. Nemusíte před nastěhováním nebo v nejbližší době investovat do nového bytového jádra, kuch.linky, podlah apod? Pokud ano, počítejte s tím a využijte toho při dojednávání prodejní ceny.

5. Cena + financování

Prodejní cena je posledním důležitým dílkem do vaší skládačky. Vždy si uvědomte zásadní věc, a to  že cena za byt je vždy smluvní.

Nebojte se proto říct si o slevu. Může vám to ušetřit dost peněz.

Jasně. Zní to jednoduše, ale pro někoho to jednoduché není. Když ale prodávajícímu vypočtete, kolik peněz potřebujete dát třeba za nový rozvod elektřiny, novou kuch.linku nebo koupelnu, může vaši situaci lépe pochopit a na rozumnou slevu přistoupit.

Pokud nemáte hotovost a rozhodli jste se pro financování, tak taky si vždy najděte odborníka. Ale když doporučuji odborníka, nemyslím tím strejdu, kamaráda, nebo známého vašeho známého, který dělá úvěry.

Mluvím z vlastní zkušenosti. Zjistili jsme, že rozdíly mezi poradci jsou opravdu propastné.

Odborník na financování vám dokáže ušetřit spoustu peněz a hlavně starostí. A zdaleka nejde jen o populární úrokovou sazbu. Divili byste se, jak velké rozdíly jsou v různých poplatcích, cenách za odhady a výsledcích samotných odhadů. Ty přímo ovlivňují, kolik peněz vám banka půjčí.

Dejte pozor – neodborný finanční poradce může celou transakci zhatit a vy tak přijdete o složenou rezervační zálohu!

Nakonec Vám přejeme hodně štěstí při výběru vašeho nového bydlení a pokud budete potřebovat s něčím poradit nebo doporučit, bez obav se na mě obraťte. Hodně úspěchů.