Prodejte nemovitost lépe než makléř.

Můžete prodat nemovitost lépe než běžný makléř? Stejně jako ti nejlepší makléři a obchodníci s nemovitostmi? Jaké mají postupy, které jim vydělávají? A zvládne to běžný člověk?

Ukážu vám tady, jak postupují ti nejlepší makléři a investoři. Jak na prodeji nemovitostí dokážou vydělat. A není to až tak složité, jak se může zdát…

 1. Stanovení ceny / strategie

CÍL: nastavit co nejvyšší cenu, za jakou můžu prodat

Nejdříve si stanovte správně cenu – to je za zásadní. Ale jak?

Správný postup je: 

  • Najděte si jaké nemovitosti se prodávají:
    • v podobném místě
    • podobně velké
    • v podobném stavu

Nesprávný postup je:

  • Neurčujte cenu podle:
    • názoru kamarádů a známých
    • informací v televizi
    • za kolik se prodávalo před rokem
    • podle toho, za kolik jste nemovitost koupili (rekonstruovali)

Současný trh je král. Aktuální poptávka určuje prodejní cenu. Nikdo jiný.

Pokud máte na prodej více času, můžete si dovolit zpočátku nasadit cenu trochu výše – a postupně ji snižovat s ubíhajícím časem.

  • My si vždy zajistíme tržní odhad, od kterého se odrážíme.

2. Nabídnete ošklivé káčátko nebo labuť?

CÍL: přilákat co nejvíce zájemců na prohlídku

Ať už si kupujete auto, pohovku, sprchový kout, sekačku nebo džíny – mají jedno společné. Kupujete je vždy naleštěné, vyžehlené, nezaprášené, nasvícené a parrraaaáádně nafocené. A ono to funguje. Udělejte tedy to samé.

Nejdříve nemovitost určitě hezky ukliďte, jako byste čekali velkou návštěvu.

  • prostor „odosobněte“ – schovejte rodinné fotky, suvenýry z dovolené, citové předměty apod.
  • schovejte věci zvířecích mazlíčků – ne každý zájemce je má rád. 

TIP: snažte se, aby prostor vypadal prostorně, světle a uklizeně.

Extra úpravy:

My navíc máme velmi dobrou zkušenost s aranžováním doplňků – vázy, květiny, svícny, polštářky apod. Inspirace? viz. IKEA

Pokud máte prostor prázdný, hůře se prezentuje. Holé 4 stěny zájemci o koupi moc neřeknou. My pokoje zařizujeme naším nábytkem, který si potom odvezeme (tzv. homestaging). A máme s tím úžasnou zkušenost!

3. Focení

CÍL: přilákat co nejvíce zájemců na prohlídku

Dneska umí skoro každý mobil udělat perfektní fotky. Hlavně venku při krásném počasí. V místnostech, kde je méně světla, je to trošku horší. A dalším limitem je “širokost” objektivu.

Mobil vám zabere jen část místnosti a ta na fotce vypadá menší a stísněnější. No a nebyla by škoda ten váš uklizený a naaranžovaný byt takto “shodit” škaredými fotkami?

My vždy pozveme profíka, který navíc umí záběry pěkně komponovat. A výsledek? Máme spoustu  fotek “před a po”, které ukazují ten obrovský rozdíl. Vypadají jako 2 rozdílné nemovitosti, s rozdílnými prodejními cenami. A vy určitě chcete tu vyšší. My jdeme ještě dál, a hned natočíme videoprohlídku. Nevěřili byste, o kolik více shlédnutí máme – hlavně díky sociálním sítím.

TIP: investice do pěkných fotek se podle nás určitě vyplatí. Vyšší prodejní cena vám ji bohatě vynahradí.

4. Kde inzerovat?

CÍL: přilákat co nejvíce zájemců na prohlídku

Kde inzerovat, aby Váš krásný inzerát byl vidět? My jsme odzkoušeli asi 20 největších realitních serverů. Vítěz je jasný. S velkým náskokem to jsou to sReality, pomalu je dohání portál iDnes.

Až bych dokonce řekl, že stačí inzerovat jen tady. Samozřejmě je dobré doplnit inzerci o nějaký silný (třeba regionální) server (Avizo.cz, Annonce.cz, Bazoš.cz apod…).

A cena inzerce? Na sRealitách ji podle mě nastavili pro jeden inzerát pekelně vysoko – a to na 60 Kč + DPH za inzerát a den. Při inzerci více nemovitostí máte slevu.

TIP: zadejte inzerát na Facebook. Je to zdarma a zvláště videa se zobrazují velkému počtu lidí. Výhodné je zařadit je do nějakých tématických skupin, kde lidé shánějí bydlení.

5. Prohlídky

Prohlídky jsou o pocitu. Vytvořte ten nejlepší.

Pak se Vám začnou ozývat zájemci. Teda nejdříve si jako soukromá osoba projdete bombardováním telefonáty realitních společností, které vám více či méně vybíravým způsobem budou nabízet své služby.

Před prohlídkou samozřejmě nemovitost pěkně připravte a ukliďte. Při prohlídce doporučuji být k zájemcům milý a otevřený a připravit se na jejich případné námitky, které může vzbuzovat např. okolí domu, stav bytu, drobné nedostatky apod. Zájemci ocení zejména vaši vlastní zkušenost.

TIP: buďte upřímný, ale obchodník

6. Rezervace

CÍL: Nenechat si zájemce utéct

Když najdete zájemce, který akceptuje vaše podmínky, doporučuji se co nejdříve domluvit na složení zálohy. Proces koupě může trvat déle a nechtěli byste, aby si zájemce po měsíci našel něco lepšího a vy začínali od znovu. My toto řešíme rezervační smlouvou.

7. Kupní smlouva

CÍL: Ochránit celou transakci

Nám kupní smlouvu vyhotovuje vždy advokát. Můžete zkusit i nějaký vzor stažený z internetu, ale já sám bych to nedělal. Už jenom správně definovat nemovitost – včetně podílů na společných prostorech, na pozemku apod. není vždy jednoduché. Navíc Vám poradí a ochrání před chybami – každý advokát je pojištěn pro případ, že by vám svým jednáním způsobil škodu.

K převodu peněz používáme vždy advokátní úschovu a proto si i smlouvy necháváme vyhotovit u něj. Za tyto služby advokáta zaplatíte v závislosti na ceně nemovitosti – ceny se pohybují cca od 5.000 Kč. Navíc vám pomůže s návrhem na vklad do katastru nemovitostí.

TIP: ušetřit se dá na mnoha věcech, ale na smlouvách a úschově kupní ceny bych to opravdu nedoporučoval

8. Katastr

CÍL: Zvládnout všechny zákonné procesy

Na internetu on-line vyplníte a potom vytisknete a podepíšete (nejlépe obě strany obchodu)  návrh na vklad. Přiložíte k němu originál kupní smlouvy s ověřenými podpisy. Na požádání Vám připraví i advokát.

Toto zaneste na příslušný katastrální úřad a zaplatíte kolek 1.000,- Kč TIP: lze platit kartou. Pak čekáte na zavkladování 21 -30 dní, než dojde k přepisu na nového majitele. Pokud prodáváte družstevní byt, zápis na katastru se vás netýká.

TIP: pokud má katastr nějaký problém se zápisem, obraťte se na svého advokáta, který smlouvy připravoval. Měl by dát vše do pořádku.

9. Předání nemovitosti

Po zapsání nového majitele do katastru vám advokát pošle z úschovy kupní cenu a vám zbývá nemovitost předat novému majiteli. Zhotovte předávací protokol nemovitosti, kde hlavně uvedete stavy elektřiny, plynu, vody, případně dalších věcí ujednaných ve smlouvě. S tímto protokolem se potom odhlásíte a nový majitel se přihlásí u poskytovatelů energií.

TIP: předávací protokol klidně stáhněte z internetu. Není to nic světoborného.

Na závěr: Využít k prodeji nemovitosti realitní kancelář (RK), nebo si prodej vyřídit sám?

Tady nemám jednoznačnou odpověď. Podle mě záleží na situaci:

Pokud oslovíte RK nebo makléře, který toho o prodeji neví o moc více než vy nebo nechce pro vás udělat moc práce a vidí jen svou provizi, tak můžete i ztratit, než získat.  

Pokud máte jako prodávající základní znalosti obchodu s realitami, případně právní znalosti, jste schopný a ochotný prodeji věnovat úsilí a dost času (připravte si dost času), a budete spolupracovat s dobrým advokátem – pak je to určitě možnost.

Pokud ovšem narazíte na profíky, kteří ví, jak prodat vaši nemovitost za výbornou cenu a zajistí vám perfektní servis a jistotu při převodu – pak bych volil spolupráci s nimi.

Získají vám lepší cenu než byste si získal sám, takže jejich provize se vám zaplatí. Dejte na doporučení, recenze známých nebo bývalých klientů. Ale buďte hodně vybíraví!

TIP: není to ani o RK, jako o makléři samém.

Ať už se rozhodnete jakkoliv, přeji vám hodně úspěchů při prodeji. Výše jsem popsal postup, který vzešel z našeho 5-ti letého fungování při obchodu s realitami.  

Výborně nám funguje. V minulém roce jsme tak dokázali průměrně prodávajícím navýšit kupní cenu o 13% a prodat jejich nemovitosti za 32 dní ( do podpis rezerv.smlouvy) . Věřím, že to půjde i s vaší nemovitostí.

NEZAPOMEŇTE SI STÁHNOUT DÁREK

Check-list – Na co nezapomenout při prodeji nemovitosti – ZDARMA

Tomáš Hruška
Jsem věčný optimista, nadšenec osobního rozvoje, jógy a pohybu. Od roku 2013 se živím jako realitní rádce a průvodce při prodeji bytů, RD, pozemků. Zajímá mě i investování do realit. Oblast nemovitostí je komplikovanou oblastí s mnoha pravidly, zákony a výjimkami. A využívají toho ti, kteří se v ní dokáží pohybovat. To my umíme. Díky tomu přinášíme našim klientům deseti až statisíce korun navíc. Ale taky - klid a jistotu.